Con il termine “destinazione d’uso” si intende indicare l’insieme delle modalità e delle finalità di utilizzo di un immobile.
Qualunque unità immobiliare infatti può essere adibita a diversi usi: residenziale, commerciale, industriale, terziario, turistico e così via a seconda delle attività che vi si svolgono all’interno.
Sempre più spesso oggi accade che si desideri cambiare la destinazione d’uso rispetto a quella esistente, ovvero a quella per la quale un dato immobile era stato originariamente pensato, progettato, costruito, nonché utilizzato fino a quel momento.
Sovente ad esempio, nei centri storici delle città, così come anche a Pisa, al piano terra dei palazzi più vecchi invece di abitazioni è più redditizio collocare uffici o negozi; altre volte invece accade il contrario, ovvero che aree industriali un tempo periferiche, vengano riqualificate e si decida dunque di riutilizzare vecchi immobili di tipo industriale per ricavarvi moderne abitazioni tipo Loft; o ancora è possibile trasformare vecchi magazzini in garage.
Tutto teoricamente è possibile, ma per ottenere il cambio di destinazione d’uso e dunque avere il permesso di mutare la vocazione del nostro immobile ed affinché ciò non si configuri come un vero e proprio abuso edilizio, è necessario affidarsi ad un professionista e seguire un ben preciso iter burocratico che adesso vi illustro a grandi linee.
Come fare e cosa accade nella pratica quando si decide di cambiare destinazione d’uso ad un immobile
Innanzitutto contattate un professionista di cui vi fidate ed affidategli l’incarico perché ottenga il cambio di destinazione d’uso desiderato.
Questo, come prima cosa, dovrà verificare se lo strumento urbanistico vigente nella vostra città consenta effettivamente il cambio di destinazione da voi richiesto, perché non sempre è possibile effettuare la variazione desiderata, qualora questa non sia contemplata dal PGT o contravvenga a determinati parametri urbanistici prefissati.
Inoltre qualora si stia parlando di un appartamento all’interno di un condominio è necessario anche verificare con l’amministratore che il regolamento condominiale non preveda l’esclusione di alcune determinate destinazioni d’uso; motivo per cui in questi casi, prima di procedere è necessario anche richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.
Accertato che vi sia la possibilità di procedere con il cambio bisogna stabilire se per realizzarlo è necessario eseguire qualche tipo di opere edili, oppure se sia possibile procedere senza.
Per esempio per trasformare un’abitazione in studio o ufficio e viceversa, solitamente non è necessario effettuare alcun lavoro, potrebbe essere sufficiente ritinteggiare le pareti; diversamente per realizzare un loft all’interno di un vecchio capannone industriale le opere da prevedere sono piuttosto cospicue.
Nel primo caso dunque è sufficiente presentare una DIA, o addirittura una SCIA, mentre nel secondo bisognerà procedere richiedendo un Permesso di Costruire e la cosa risulterà non solo decisamente più lunga, ma chiaramente anche più onerosa.
Una volta terminati i lavori o comunque nel momento in cui la procedura di cambio destinazione d’uso sarà andata in porto, bisognerà comunicare la variazione anche al Catasto, in quanto muterà anche la categoria catastale dell’immobile e conseguentemente la rendita sulla quale poi andranno calcolate tutte le imposte del caso (IMU, TARI, TASI, ecc.).
A conclusione del tutto bisognerà infine richiedere al comune il nuovo certificato di agibilità.
Il decreto Sblocca Italia nel 2014 ha introdotto alcune semplificazioni in ambito edilizio che in parte hanno modificato anche la disciplina del cambio di destinazione d’uso, grazie alla definizione del nuovo concetto di “cambio di destinazione d’uso non rilevante”, in taluni casi il cambio risulta ancora più semplice, ma deve avvenire senza opere e all’interno di 4 categorie funzionali prefissate.
Quanto tempo ci vuole? Quanto costa?
Veniamo alle note dolenti: tempi e costi.
Per quanto riguarda i tempi necessari questi possono essere molto rapidi, qualora il cambio di destinazione d’uso si configuri “senza realizzazione di opere”, mentre tutto si complice e potrebbe volerci parecchio più tempo nel caso in cui per poter cambiare destinazione d’uso si riveli necessaria l’esecuzione di lavori. In questi frangenti tutto dipende dal tipo di opere che bisognerà realizzare e dai permessi necessari per poterle intraprendere; per cui ogni caso costituisce un po’ una cosa a sé stante ed è più difficile azzardare previsioni riguardo alle tempistiche.
Per calcolare quanto effettivamente ci venga a costare un cambio di destinazione d’uso è necessario sommare diverse voci di spesa:
- innanzitutto c’è la parcella del tecnico incaricato, che varierà a seconda del tipo di pratica necessaria e del fatto che si debbano eseguire o meno dei lavori e dunque che sia necessario oltre alla pratica ed alla variazione catastale, anche effettuare una progettazione accurata, nonché una direzione lavori ed eventualmente la Sicurezza in cantiere
- nel caso poi in cui si prevedano delle opere bisognerà quantificare il costo dei lavori, ma anche quello degli oneri di urbanizzazione e dei diritti di segreteria da corrispondere al Comune
- infine tenete sempre presente che cambieranno anche i costi di gestione dell’immobile, ovvero quelli relativi alle tasse sulla casa, sui rifiuti, ecc e che a seconda dei casi potrebbero rivelarsi minori o maggiori di quelli attuali.
Se pensate che potrebbe esservi necessaria una pratica per un cambio di destinazione d’uso per un vostro immobile situato a Pisa e/o provincia, ad esempio perché avete una mezza idea di trasformare il vostro ufficio o un vecchio laboratorio artigianale di vostra proprietà in un appartamento, magari da mettere a reddito, non esitate a contattarmi, sarò lieto di darvi tutte le informazioni del caso e di studiare assieme a voi la soluzione migliore!
